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房价上涨对系统性金融风险的影响

点击数:1691添加时间:2017-12-28


  房价是近几年的大热话题,在大家对一线城市的房价之高啧啧称奇之后,今年以来,二三线城市的房价也突然走高,可以说深刻影响了人们的生活。那么房价的上涨对系统性金融有什么影响呢?

  中共中央政治局24日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。在对“主要指标好于预期”、“城镇就业平稳增加”、“市场信心逐步好转”等上半年经济工作的成绩进行充分肯定的同时,会议要求清醒看到“经济运行中还存在不少矛盾和问题”,要求坚决遏制隐性债务增量、深入扎实整治金融乱象、坚持房地产政策连续性稳定性。

  98年房改以来,中国城镇化率快速推进、人均居住条件显著改善,也催生了房地产开发销售这个百万亿级市场。房地产市场的开发具有投资规模大、周期长等特点,且需要大量的投资。房地产行业的发展需要金融部门的支持和帮助,房地产金融为房地产产业的发展提供不可或缺的支持和保证。房地产市场的波动必然会给金融行业带来风险。

  房地产价格上涨对系统性金融风险的影响可以从供给和需求两方面分析。房地产供给方面,土地价格上涨是房地产价格上涨的重要推动因素,同时也促使开发商的房地产开发贷款相应增加。房地产需求方面,住房购置价格高企增加了购房者的抵押贷款额和债务负担。如果房地产价格转而过快下降,抵押价值不足有可能导致房贷违约和银行的坏账损失,地产商销售收入下滑也增加了开发贷款的违约风险。贷款行变现抵押资产又会造成房价的进一步下行,从而出现“泡沫破灭-债务违约”的恶性循环。

  2015-2016年房价水平较快上涨,对应着同期居民户中长期贷款占新增贷款比重的大幅上升,说明居民借贷买房成为这一期间信贷投放的主要部分。房地产相关贷款比重的上升意味着银行体系受房地产泡沫破灭的潜在损失增加了,而同期居民债务负担的加重又提高了房价下跌时抵押贷款违约的可能性。

  居民债务收入比是居民部门总债务占其可支配收入的比例,因此我们用新增居民长期贷款同人均可支配收入的比值,来衡量居民长期债务负担的边际变化。2015-2016年间,随着房价的快速上升和居民房贷的较大投放,居民部门新增中长期贷款-可支配收入比也大幅上升,说明居民部门的长期债务负担显著加重。从杠杆率来看,也可以得到类似的证据。我们计算了居民房地产贷款余额与GDP之比,来衡量房地产信贷对居民部门杠杆率的影响。结果显示,近年来居民部门房贷杠杆率的上升趋势有所加速,2017年一季度已经超过100%,房地产价格高涨或已成为实体经济高杠杆的重要因素。

  从房贷供给端来看,随着房价的升高,信贷资源有向房地产集中的趋势,同时房地产信贷的违约上升也不容忽视。从新增贷款结构来看,房地产贷款、个人购房贷款占当同新增人民币贷款的比重在2015-2016年上升较快,2016年下半年新增信贷的一半以上都为房贷。从存量结构来看,个人购房贷款、保障性住房贷款占金融机构各项贷款余额的比重近年来有所上升,并导致房地产贷款的比重相应提高,但保障性住房贷款的规模较小,2016年个人购房贷款比重升幅较大,使信贷资产向房贷进一步集中。关于各项涉房信贷资产的增速,2016年房地产贷款、个人购房贷款资产都出现了显著的加速增长,保障性贷款余额尽管增长较快,但由于绝对量低,影响相对有限。从《金融稳定报告》(2016年房贷资产不良率0.77%)及Wind年度数据来看,房地产贷款不良率较低,但有增长加快的隐患。2015年房地产贷款、住房按揭不良贷款的增速加快,高于制造业和其他行业的不良贷款增速。在居民部门房地产债务负担加重、信贷资源向房地产集中的情况下,房地产信贷的潜在违约风险和可能损失都在扩大,即使“灰犀牛”尚未开始奔跑,它离我们的距离变得更近了。